Investissement : choisir la bonne SCPI pour son rendement

Les SCPI apparaissent comme l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables du moment. On peut en profiter pour bien préparer sa retraite, générer des revenus complémentaires ou diversifier son patrimoine. Puisqu’il en existe tellement sur le marché français, il peut être difficile pour les non-initiés de s’y retrouver et de faire le bon choix. Comment choisir la bonne SCPI pour son rendement ?

L’investissement en SCPI, qu’est-ce que c’est ?

L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) ou en « pierre papier » vous permet d’effectuer des placements dans diverses typologies de biens immobiliers en même temps. En souscrivant des parts de SCPI, vous devenez, d’une certaine manière, propriétaire d’un patrimoine immobilier diversifié. Ce parc s’étend dans des zones géographiques variées et est constitué de logements, de commerces, de bureaux, de locaux d’activités, de locaux, de logistique… Nous pouvons y ajouter les actifs spécialisés comme les maisons de retraite, les crèches, les cliniques, les résidences pour étudiants, etc.

L’acquisition de parts de SCPI vous permet de diversifier votre investissement dans l’immobilier locatif. Qui plus est, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion quotidienne de votre patrimoine. Ce sont des sociétés de gestion agréées par l’AMF qui s’en occupent. Avec certaines structures, vous ne payez ni frais de dossier, ni commission sur le prix de la part, ni frais d’accompagnement et étude. Notez également que votre investissement comporte moins de risques. Dans son cadre, le risque locatif est largement maîtrisé et dilué. Le nombre de locataires ainsi que la répartition sectorielle lissent et amortissent le nombre d’impayés.

À savoir que les locataires sont dûment sélectionnés par les SCPI pour leur solvabilité et leur stabilité financière. De fait, les risques de non-paiement de loyers sont minimisés. Si l’investissement en pierre papier est sûr, c’est aussi du fait du patrimoine qui est réparti géographiquement et sectoriellement. Cette répartition décuple davantage l’impact de la mutualisation des risques. Sachez par ailleurs que la pierre papier subit moins la volatilité des marchés boursiers, et en conséquence, le rendement d’une SCPI est relativement stable dans le temps. Les épargnants ont de plus une certaine visibilité sur les revenus locatifs de leur patrimoine immobilier.

Les parts de SCPI peuvent être achetées auprès d’un établissement bancaire, d’un courtier spécialisé ou d’un CGP (conseiller en gestion de patrimoine). Vous pouvez également passer par une plateforme SCPI ou par votre assureur-vie.

Les différents types de SCPI disponibles

On distingue généralement trois types de SCPI. En ayant connaissance des spécificités de chacune, il vous sera facile de déterminer laquelle vous convient le mieux et correspond au rendement que vous souhaitez.

Les SCPI de rendement

Investir en SCPI de rendement, c’est réaliser des placements dans un patrimoine constitué de biens immobiliers d’entreprises et mutualisé sur un grand nombre de locataires. Votre souscription vous permet de percevoir régulièrement des dividendes issus des loyers perçus, lesquels sont calculés au prorata du nombre de vos parts. La rentabilité est sans doute le principal argument en faveur des SCPI de rendement. Elles délivrent à leurs différents associés un rendement plus important. L’investissement en pierre papier de rendement constitue une source de revenus complémentaires et vous offre la possibilité d’agrandir en toute sécurité votre patrimoine.

Les SCPI résidentielles

En optant pour l’investissement en SCPI résidentielle ou fiscale, vous investissez dans des biens immobiliers dédiés à un usage d’habitation, tant anciens (réhabilités conformément aux dernières normes) que neufs. À la clé, vous profitez à la souscription de dispositifs de défiscalisation en vigueur tels que Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, LMNP/LMP, Malraux, monuments historiques, déficit foncier…

Les SCPI défiscalisantes sont des véhicules de placement qui vous permettent de profiter de réductions d’impôts, échelonnées ou fiscales, sous réserve de conserver vos parts pendant une certaine durée. Cependant, le rendement locatif est relativement faible sur celles-ci. Elles vous conviennent parfaitement si vous êtes lourdement imposé et souhaitez optimiser le plus possible votre fiscalité.

Les SCPI de plus-values

Aussi connues sous le nom de SCPI de capitalisation, les SCPI de plus-values n’acquièrent que des biens immobiliers à valoriser. En clair, elles achètent des immeubles dont le taux de décote est important dans le but de générer à long terme des plus-values conséquentes sur les ventes. À la différence des autres SCPI, elles orientent leur stratégie vers la distribution des plus-values réalisées. Ces structures ne versent aucun revenu locatif à leurs associés. Ces véhicules se révèlent intéressants si vous souhaitez minimiser votre imposition sur les revenus fonciers.

Les critères à retenir pour choisir judicieusement une SCPI

La capitalisation est le tout premier critère qui doit entrer en ligne de compte au moment du choix d’une SCPI, de quelque nature qu’elle soit. Elle fait référence à sa valeur de marché. De fait, plus elle est élevée, plus la structure offre une grande diversification dans ses actifs et plus le risque est dilué. Avec une grosse SCPI, la revente des parts peut de surcroît se faire rapidement du fait de son volume de transactions relativement élevé. Pensez également à analyser la composition du patrimoine immobilier de la SCPI, étant donné qu’elle constitue son moteur de rendement. N’oubliez pas de vérifier la répartition des biens immobiliers en zones géographiques.

Veuillez aussi prendre en considération le rendement, lequel constitue un critère de choix déterminant. Il en va de votre intérêt d’étudier méticuleusement les performances passées de chaque structure qui a suscité votre intérêt, sans oublier leur volatilité. Bien sûr, ce n’est pas parce qu’une SCPI s’est montrée plus performante que les autres sur 12 mois qu’elle est nécessairement la meilleure.

Ensuite, il y a lieu de porter attention au taux d’occupation du parc immobilier de la SCPI. Si vous souhaitez profiter d’un rendement satisfaisant, ne choisissez que les structures qui affichent un pourcentage d’occupation d’au moins 90 %. Retenez qu’en raison de la mutualisation, le rendement n’en sera que faible si plusieurs biens sont vacants.

Vous devez en outre considérer les liquidités détenues par la société civile de placement immobilier, lesquelles reflètent effectivement sa solidité financière. Il est de ce fait conseillé de choisir une SCPI qui justifie d’une certaine ancienneté. Ce sont généralement les sociétés les plus anciennes qui ont le plus de report à nouveau. Les frais figurent aussi parmi les critères à retenir, dont les frais de souscription, de gestion, d’acquisition, de cession…