Les diagnostics à fournir lors de la vente de votre maison

Lors de la mise en vente d’un appartement ou d’une maison, il y a certains diagnostics obligatoires à présenter à l’acheteur en amont de la vente. Ils attestent notamment de la salubrité et de l’habitabilité de la propriété. Que faut-il savoir sur les diagnostics à fournir lors de la vente d’un bien immobilier ?

L’importance des diagnostics lors de la vente de votre maison

Les diagnostics immobiliers servent à effectuer la vérification de la conformité d’un bien avec les normes en vigueur afin de s’assurer que les futurs occupants, les biens et l’environnement soient en sécurité. Il s’agit aussi d’un outil d’information indispensable pour l’acquéreur du logement ou de l’appartement.

Avant qu’une propriété puisse être mise en vente, il est nécessaire de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. En pratique, il s’agit de documents établis par des diagnostiqueurs professionnels qui vont effectuer des analyses pour détecter la pollution des sols dans votre jardin, par exemple. Pour tous les diagnostics, l’objectif est de mesurer le risque d’un bâtiment et de procéder à une analyse des éléments de sécurité des installations.

Les prix de ces différents diagnostics varient et sont non négligeables lorsqu’ils sont additionnés. Certains prestataires spécialisés dans les diagnostics peuvent se charger de la réalisation de l’ensemble des analyses obligatoires. Il est conseillé de ne pas procéder acte par acte pour toutes les installations.

Le dossier obligatoire à fournir à votre acquéreur

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est prévu par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction. Il s’agit du document qui regroupe l’ensemble des états et des constats que le vendeur est tenu de présenter en cas de vente de tout ou d’une partie d’un immeuble bâti. Il s’agit d’une obligation pour tous les types d’immeubles (habitation, bureaux, commerce).

Le dossier doit être obligatoirement annexé par le vendeur à toute promesse de vente ou de l’acte authentique de vente lui-même (Code de la construction et de l’habitation, art. L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5). En cas d’absence d’un de ces documents, il y a des sanctions prévues et c’est au moment de l’acte authentique que cette absence sera constatée.

Le DDT est constitué de 11 documents énumérés à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Mais il faut savoir que certains documents peuvent ne pas être nécessaires en fonction du type de bâtiment. Par exemple, le diagnostic termite ne sera pas obligatoire si le bien ne se trouve pas dans une zone infestée par les termites délimitée par arrêté préfectoral.

Les frais d’établissement du diagnostic technique doivent normalement être pris en charge par le vendeur, car il relève de son obligation d’information. Il est cependant possible de les imputer à l’acquéreur, sous réserve que les deux parties soient d’accord. Les diagnostics immobiliers obligatoires sont les suivants :

• le diagnostic loi Carrez,
• le diagnostic performance énergétique du bâtiment,
• le diagnostic amiante,
• le diagnostic plomb,
• le diagnostic termites,
• le certificat d’état des risques naturels,
• le diagnostic gaz,
• le diagnostic électrique,
• le diagnostic pour assainissement non collectif,
• l’information sur les mérules (lorsque le bien se situe dans une zone à risque).

Vous l’aurez compris, il convient de solliciter les services d’un professionnel fiable pour réaliser toutes ces analyses. Nous vous recommandons d’utiliser une plateforme qui recense les artisans qualifiés afin de trouver un diagnostiqueur sérieux et compétent.

Quels sont les diagnostics facultatifs, mais recommandés ?

Outre les diagnostics obligatoires comme les risques technologiques, l’électricité, la surface et le plomb, il existe aussi d’autres évaluations qui sont facultatives. Il est par exemple possible de faire un diagnostic sécurité piscine ou un diagnostic prêt à taux zéro (PTZ+) si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement. Ils ne sont pas obligatoires, mais ils peuvent néanmoins présenter des arguments en faveur du vendeur pour établir le prix du bien immobilier.

Le budget à prévoir pour ces analyses

Ces dernières années, nous faisons face à une augmentation des contrôles obligatoires pour la mise en vente d’un logement, d’où la recrudescence des prestataires spécialisés en diagnostics. Il est donc possible de trouver de nombreux entrepreneurs qui se sont lancés dans ce marché à très forte croissance.

Un diagnostiqueur professionnel doit être titulaire d’une certification pour pouvoir effectuer une expertise des installations avant la mise en vente d’un bien immobilier. Il doit aussi pouvoir informer sur les travaux à envisager et la durée de validité de chaque diagnostic technique.

Les prix et la qualité de la procédure peuvent varier en fonction du diagnostiqueur. Il est recommandé de s’assurer de choisir un prestataire fiable pour effectuer ces diagnostics vu leur importance. Vous pouvez demander plusieurs devis afin de comparer les services et les tarifs.

Quels travaux doivent être envisagés selon les résultats ?

En fonction des résultats du diagnostic, il y a certains travaux qui peuvent être nécessaires dans le but de faire une mise en conformité pour que le bien puisse être mis en vente.

L’assainissement individuel

Si le système d’assainissement n’est pas conforme aux normes en vigueur, cela peut polluer les sols, les cours d’eau ainsi que les nappes phréatiques. Au moment de la vente d’un bien immobilier, il faut que le contrôle de l’assainissement individuel date de moins de trois ans, à la date de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente. La vérification revient au service public d’assainissement non collectif (SPANC) qui délivre ensuite un rapport de visite précisant les éventuels dysfonctionnements et/ou les risques pour la santé et l’environnement.

À noter que les travaux de mise en conformité sont à la charge du vendeur et s’il ne veut pas les effectuer, il devra en informer le futur acquéreur. Ce dernier pourra alors décider s’il va procéder à l’achat ou renoncer. Les deux parties peuvent engager des négociations pour les travaux de mise en conformité, lesquels doivent être réalisés au plus tard dans l’année suivant la signature de l’acte authentique, dans le cadre de travaux de rénovation, par exemple.

L’électricité

Le diagnostic électrique est obligatoire pour toute installation datant de plus de quinze ans. Il permet de faire l’évaluation des risques électriques qui peuvent compromettre la sécurité des occupants et des biens. Quel que soit le résultat, le propriétaire-vendeur n’a aucune obligation directe de travaux, même si cela est mentionné dans le rapport. Deux possibilités s’offrent alors : soit c’est l’acquéreur qui va s’en charger, soit le vendeur les réalise à ses frais avant de mettre le bien en vente.